Агентство 403 · Инструменты инвестора

Калькулятор доходности коммерческой недвижимости

Оцените арендный потенциал помещения, чистый операционный доход, срок окупаемости и прогноз денежного потока на выбранном горизонте.

01

Объект

20 000 000 ₽
Введите стоимость больше 0.
50 м²
Введите площадь больше 0.
02

Арендная модель

3 000 ₽ / м²
Введите ставку 0 или выше.
i Доля потенциального дохода, которую объект теряет из-за периода без арендатора, арендных каникул, поиска нового арендатора или неполной загрузки.
5% в год
Укажите значение от 0 до 100%.
i Ежегодное увеличение арендной ставки для построения прогноза на выбранный срок. В этой упрощённой модели индексируется ставка аренды, а расходы остаются постоянными.
5% в год
Введите значение 0 или выше.
03

Расходы

i Регулярные расходы собственника: эксплуатация, обслуживание, управление, страхование, текущий ремонт и другие затраты, которые несёт собственник.
250 000 ₽ / год
Введите расходы 0 или выше.
i В текущей упрощённой модели процент применяется к положительному NOI. Реальная налоговая база зависит от режима, формы владения и договора.
Например, 6%
Укажите значение от 0 до 100%.
04

Инвестиции и прогноз

i Первоначальные вложения сверх цены покупки: ремонт, оснащение, перепланировка, комиссия, юридические расходы и запуск помещения.
0 ₽
Введите значение 0 или выше.
i Период прогноза арендного денежного потока. Продажа объекта, рост его стоимости, стоимость кредита и капитальные ремонты в расчёт не включены.
10 лет
Укажите целое число от 1 до 30.
Расчёт носит информационный характер. Для инвестиционного решения дополнительно проверьте договор аренды, налоги, распределение расходов, техническое состояние объекта, условия индексации и риски арендатора.
Прогноз

Динамика чистого дохода

—
Год Ставка аренды Валовой доход Простой Расходы Налог Чистый доход Накопленный доход
Как заполнить модель

Что проверить до покупки помещения

Для сравнительной оценки используйте подтверждённые или консервативные параметры, а не максимальную ставку из объявления. Именно расходы, простой и дополнительные инвестиции часто меняют итоговую доходность.

01

Арендная ставка

Сравнивайте помещения одной локации, назначения, площади и состояния. Лучше опираться на договоры и реальные сделки, а не только на верхнюю границу ставок в экспозиции.

02

Простой

Закладывайте срок поиска арендатора, арендные каникулы и возможный период подготовки помещения. Для разных сегментов риск вакансии отличается, поэтому показатель нужно подбирать под объект.

03

Расходы собственника

Уточните, кто оплачивает коммунальные услуги, эксплуатацию, ремонт, страхование, налоги, управление и брокерские услуги при повторной сдаче. Не все расходы покрывает арендатор.

Формула модели: потенциальный доход − простой = эффективный доход; эффективный доход − эксплуатационные расходы = NOI; NOI − налоговые отчисления = чистый денежный доход. Окупаемость не учитывает продажу объекта и изменение его рыночной стоимости.
Made on
Tilda